Noszę się z zamiarem wynajmu mieszkania studentom od października 2011 za zł 1.100 miesięcznie. Jak najlepiej opodatkować czynsz? Czy mogę kwartalnie płacić zaliczki na podatek dochodowy?

Chcąc wynająć mieszkanie studentom podatnik powinien zdawać sobie sprawę z tego,iż środki uzyskane z najmu będą dla celów podatkowych stanowić przychód, który podlega opodatkowaniu. Istnieją dwie formy opodatkowania prywatnego najmu, czyli według zasad ogólnych lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Gdy podatnik zdecyduje się na pierwszą formę opodatkowania, tj. według zasad ogólnych, czyli według skali podatkowej wtenczas zapłaci podatek od dochodu (przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania). Będzie on mógł pomniejszyć uzyskany przychód o różnego rodzaju koszty, w tym opłaty eksploatacyjne typu energia elektryczna, gaz, woda, jak również o amortyzację mieszkania. Stawka podatku jest uzależniona od poziomu uzyskanego dochodu. Zatem ewidencjonowany narastająco dochód do kwoty zł 85.528,00 będzie opodatkowany stawką 18% a po przekroczeniu tej kwoty stawką 32%. Zupełnie inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku drugiej formy opodatkowania, czyli ryczałtu ewidencjonowanego. Podatek będzie obliczany zawsze jako 8,5% przychodu ewidencjonowanego, niezależnie od jego wysokości.
Oznacza to w praktyce, że może być to najbardziej opłacalna forma opodatkowania przy najmie, mimo iż nie ma tu możliwości pomniejszenia przychodu o jego koszty uzyskania. Powinni z niej skorzystać podatnicy, którzy całość opłat za media, czyli energię elektryczną, wodę itp. przerzucają na najemcę, nie ponosząc w ogóle tego rodzaju kosztów. I tak podatnik rozliczający się na zasadach ogólnych za rok podatkowy 2011 zapłaci podatek (po zaokrągleniu do pełnych złotych) w wysokości zł 494,00( przychody od października zł 3300,00 – kwota wolna od podatku zł 556,02) x 18%, przy założeniu, że brak jest kosztów. Zaś rozliczając się z fiskusem według ryczałtu zapłaci on podatek w wysokości zł 281,00 (3300 x 8,5%. W skali całego roku taki podatek z rozliczenia na zasadach ogólnych wyniósłby zł 2.276,00 zaś ryczałt zł 1122,00. Poprzez ten przykład można zaobserwować różnicę w wysokości podatku.

Zaliczki podatku należy odprowadzać do urzędu skarbowego do 20 dnia następującego po miesiącu rozliczanym. Dochody opodatkowane według skali należy w zeznaniu podatkowym za dany rok połączyć z innymi dochodami opodatkowanymi w ten sposób. Może się wówczas okazać, że zajdzie konieczność zapłacenia podatku od części dochodu według wyższej stawki, czyli 32%. Inaczej sytuacja wygląda przy ryczałcie; przychodów z najmu nie łączy się w zeznaniu z dochodami opodatkowanymi według  skali podatkowej.

Jest jednak bardzo istotne aby decyzję o wyborze formy opodatkowania podjąć stosunkowo wcześnie, albowiem jeżeli podatnik rozpoczyna osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego powinien on złożyć pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Formę opodatkowania można zmienić dopiero w następnym roku i to do dnia 20 stycznia, zawiadamiając urząd skarbowy w formie pisemnej.

W przypadku najmu będącego odrębnym źródłem przychodów, czyli nie będącego przedmiotem działalności gospodarczej  przychodem są kwoty otrzymane lub postawione do dyspozycji (metoda kasowa). W związku z powyższym podatek zryczałtowany należy płacić od kwot otrzymanych, a nie od kwot, na które zostały wystawione faktury, zgodnie z  art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Rozliczając się na zasadzie ryczałtu roczne zeznanie podatkowe PIT 28 należy przekazać do urzędu skarbowego wraz z podatkiem za grudzień do dnia 31 stycznia roku następnego. Jeżeli chodzi o zeznanie podatkowe roczne przy rozliczaniu się podatnika na zasadach ogólnych to termin tego rozliczenia upływa dopiero z dniem 30 kwietnia roku następnego. Podatnik ma obowiązek rozliczyć swoje dochody w deklaracji podatkowej PIT 37.

Podatnik ma możliwość kwartalnego rozliczania zaliczek na podatek dochodowy od przychodów z najmu prywatnego. Jednak  jest to możliwe  jedynie w przypadku opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 21 ust. 1b ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.). Pamiętać też należy, że aby skorzystać z tej metody rozliczania zaliczek podatnik zgodnie z art. 21 ust. 1c tej ustawy musi zawiadomić organ podatkowy do 20 stycznia danego roku podatkowego, o wyborze zaliczek kwartalnych.